Burbuja inmobiliaria en España (2004-2008)

Contexto previo

El ciclo inmobiliario que culminó entre 2004 y 2008 había comenzado a finales de los años noventa, durante los gobiernos de José María Aznar López (PP). La Ley 6/1998 sobre régimen del suelo y valoraciones amplió el suelo urbanizable, la entrada en el euro abarató el crédito y los tipos de interés del Banco Central Europeo se mantuvieron en mínimos históricos, en el 2 % entre 2003 y 2005. A ello se sumaron la llegada de millones de inmigrantes, la entrada de capital extranjero y la expansión del crédito hipotecario de bancos y, sobre todo, cajas de ahorros. Entre 1998 y 2007 el precio de la vivienda subió más de un 150 % en términos nominales. El ciclo terminó con el estallido de la crisis financiera internacional en septiembre de 2008.

Qué ocurrió

Tras la llegada al Gobierno de José Luis Rodríguez Zapatero (PSOE) en abril de 2004, la construcción siguió acelerándose. En 2006 se concedieron en España más de 800.000 visados de obra nueva de vivienda (865.561, según el Ministerio de Fomento), un récord que no se ha vuelto a acercar. El peso del sector de la construcción llegó a situarse entre el 10 % y el 12 % del PIB al final del ciclo, muy por encima de la media europea, y el endeudamiento de familias y promotoras creció con rapidez. Las entidades financiaban hipotecas a 30 y 40 años y concedían préstamos a promotores con garantía de suelo, y muchas cajas de ahorros, controladas en buena medida por gobiernos autonómicos y ayuntamientos, concentraron su crecimiento en el sector inmobiliario.

Desde 2007 aparecieron las primeras señales de agotamiento: las ventas se frenaron, subió el Euríbor y la crisis de las hipotecas subprime en Estados Unidos cerró el acceso de las entidades españolas a la financiación mayorista. La quiebra de Lehman Brothers, el 15 de septiembre de 2008, precipitó el desplome.

Respuesta del Gobierno central

El Gobierno de Zapatero creó en 2004 el Ministerio de Vivienda y aprobó el Plan Estatal de Vivienda 2005-2008, orientado a la vivienda protegida y al alquiler. La Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo, sustituyó la ley de 1998: estableció la valoración del suelo según su situación real y no por sus expectativas urbanísticas, y reservó un porcentaje del suelo residencial para vivienda protegida. Llegó cuando el ciclo ya mostraba signos de agotamiento.

En 2008 entró en vigor la renta básica de emancipación para el alquiler de los jóvenes y, el 12 de diciembre de 2008, el Gobierno aprobó el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012 (Real Decreto 2066/2008), que se aplicó ya en plena crisis, lo que limitó su alcance.

Posición de los partidos y debate parlamentario

El debate sobre la vivienda enfrentó a los dos grandes partidos. El PSOE atribuyó el origen de la burbuja a la liberalización del suelo de 1998; el PP, liderado por Mariano Rajoy Brey, acusó al Gobierno de no haber previsto la crisis y, durante la campaña de las elecciones generales de marzo de 2008, de negarla. El debate televisado entre el vicepresidente económico Pedro Solbes y el número dos del PP por Madrid, Manuel Pizarro, en febrero de 2008, giró en torno a la gravedad de la desaceleración.

En los años de expansión, sin embargo, el crecimiento basado en la construcción contó con un amplio consenso político, social y municipal: los ayuntamientos financiaban buena parte de su gasto con ingresos urbanísticos. En mayo de 2006, la asociación de inspectores del Banco de España remitió una carta al vicepresidente Solbes en la que criticaba la pasividad del supervisor ante los riesgos del endeudamiento y del crédito al sector inmobiliario.

Lo dicho frente a lo hecho

Durante los años previos al estallido, el discurso del Gobierno de José Luis Rodríguez Zapatero fue optimista y presentaba un "aterrizaje suave" del sector. En 2008, el Gobierno habló de "desaceleración" y evitó durante meses la palabra "crisis". La realidad fue mucho más dura: según la Encuesta de Población Activa, el número de parados pasó de 1,93 millones en el cuarto trimestre de 2007 a 4,7 millones en el cuarto trimestre de 2010, y la construcción fue el sector con mayor destrucción de empleo.

Tras el estallido quedaron cientos de miles de viviendas sin vender, promociones paralizadas y suelos sin valor, y la financiación para nuevas obras desapareció.

Impacto económico y social

El estallido de la burbuja tuvo un impacto profundo en la economía española. El paro se disparó, el precio de la vivienda cayó más de un 30 % en términos nominales entre 2008 y 2014 y muchas familias quedaron atrapadas con hipotecas superiores al valor de su casa, lo que multiplicó las ejecuciones hipotecarias y los desahucios. Las pérdidas de los préstamos a promotores pusieron en dificultades a buena parte de las cajas de ahorros, cuya reestructuración desembocó en el rescate bancario de 2012.

En el primer trimestre de 2011, el paro alcanzó las 4.910.200 personas, según la EPA. La crisis económica derivó además en una crisis de confianza en el sistema político y financiero que se expresó en el movimiento del 15-M.

Conclusiones

La burbuja inmobiliaria española fue el resultado de varios factores: crédito barato tras la entrada en el euro, un marco del suelo expansivo, una supervisión financiera poco exigente con el riesgo inmobiliario y un modelo de crecimiento que dependía en exceso de la construcción. Su estallido explica buena parte de la gravedad de la crisis de 2008-2013 en España y del rescate de las cajas de ahorros.

Preguntas frecuentes

¿Qué fue la burbuja inmobiliaria en España? Un ciclo de fuerte subida del precio de la vivienda y construcción récord, iniciado a finales de los noventa, que estalló en 2008.

¿Cuándo estalló la burbuja inmobiliaria en España? En 2007 y 2008, con la crisis de las hipotecas subprime y la quiebra de Lehman Brothers en septiembre de 2008.

¿Quién gobernaba durante la burbuja inmobiliaria? El ciclo empezó con José María Aznar (1996-2004) y culminó con José Luis Rodríguez Zapatero (2004-2011).

¿Qué leyes o planes se aprobaron sobre vivienda en esos años? La Ley 8/2007 de Suelo y los planes estatales de vivienda 2005-2008 y 2009-2012.

¿Cuánto subió el paro tras la burbuja inmobiliaria? Según la EPA, pasó de 1,93 millones de parados a finales de 2007 a 4,7 millones a finales de 2010.